Działki mogą stać się bezwartościowe z dnia na dzień. "Zacznie się w 2026 r"

W 2023 roku uchwalono nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wprowadziła ona obowiązek sporządzenia planów ogólnych przez wszystkie gminy w Polsce. Plany te mają zastąpić dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Nowością jest też forma – dokumenty mają powstać wyłącznie w wersji cyfrowej i obejmować całe terytorium danej gminy.

Zgodnie z pierwotnym harmonogramem gminy mają czas na uchwalenie planów ogólnych do 1 stycznia 2026 roku. Jednak z uwagi na skalę prac, rząd przygotował projekt ustawy, który przesuwa ten termin na 30 czerwca 2026 roku.

Skutki wprowadzenia planów ogólnych

Zmiana nie polega jedynie na aktualizacji formy dokumentu. Plan ogólny staje się podstawowym narzędziem, które będzie decydować o dalszym rozwoju przestrzennym gmin. Od momentu jego uchwalenia:

• wydanie decyzji o warunkach zabudowy,
• uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

„Plany ogólne wskażą dokładnie, gdzie będzie można budować domy, a gdzie nie będzie to już nigdy możliwe” – podkreślają eksperci. Oznacza to, że gminy zyskają narzędzie do jednoznacznego wyznaczania obszarów przeznaczonych do zabudowy. Dla właścicieli działek oznacza to potencjalne ryzyko, że ich nieruchomość zostanie wyłączona spod możliwości inwestycyjnych – bez możliwości odwołania czy rekompensaty.

Coraz więcej osób składa wnioski o WZ

Widząc zagrożenie, wielu właścicieli działek decyduje się na działanie prewencyjne. Składają wnioski o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ), by zachować możliwość budowy domu lub obiektu usługowego.

„Dzięki temu w przyszłości nie będą mieli problemów z wybudowaniem na swoich działkach domów” – wyjaśniają prawnicy. Posługiwanie się WZ jako środkiem ochronnym ma na celu zabezpieczenie interesów właściciela niezależnie od późniejszych zapisów w planie ogólnym.

Tymczasem osoby, które zignorują konieczność działania, mogą zostać z niczym. „Działki z dnia na dzień stracą swoją wartość. Zacznie się w 2026 r.” – ostrzegają specjaliści.

Problem natury konstytucyjnej

Poważne zastrzeżenia budzi brak jakiejkolwiek formy rekompensaty dla właścicieli działek, których nieruchomości utracą możliwość zabudowy w wyniku uchwalenia planu ogólnego. Obecne przepisy nie przewidują mechanizmu odszkodowawczego, co – jak twierdzą niektórzy prawnicy – może naruszać konstytucyjne prawo do ochrony własności.

Maciej Górski, adwokat i partner w kancelarii GPLF, wyraża poważne obawy: „Dziś istnieje możliwość skutecznego żądania wydania decyzji o warunkach zabudowy. Plan ogólny natomiast może tej możliwości pozbawić. I obok tego argumentu nie można przejść obojętnie, bowiem pozbawienie właścicieli nieruchomości możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy bez wątpienia powoduje w ich majątku szkodę, którą możemy wykazać. Znowelizowana ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie przewiduje w takiej sytuacji odszkodowania, a nawet je wyklucza. W tym właśnie można dopatrywać się niekonstytucyjności”.

W ocenie wielu ekspertów to nie tylko kwestia indywidualnych strat majątkowych, ale także fundamentalny problem funkcjonowania państwa prawa. Władza publiczna nie może bowiem ograniczać prawa własności w sposób dowolny i nieprzewidywalny.

Kto najbardziej straci?

Nowe przepisy szczególnie dotkną tych, którzy zainwestowali w grunty budowlane z myślą o ich późniejszej odsprzedaży lub budowie domu. Jeżeli nie zabezpieczą się na czas, mogą stracić nie tylko możliwość inwestycyjną, ale i realną wartość nieruchomości.

Nie ma przy tym znaczenia, czy działka znajduje się w sąsiedztwie istniejącej zabudowy, czy w miejscu uznawanym do tej pory za atrakcyjne pod kątem lokalizacji. Decydujące będzie to, co zostanie zapisane w planie ogólnym. W skrajnym przypadku grunty mogą stać się bezużyteczne – i to nie z przyczyn technicznych czy środowiskowych, lecz administracyjnych.

Tempo prac gmin niejednakowe

Choć przepisy przewidują jeden termin dla wszystkich samorządów, to ich zaawansowanie we wdrażaniu reformy jest bardzo zróżnicowane. Niektóre gminy już prowadzą konsultacje społeczne i przygotowują dokumenty, inne jeszcze nie rozpoczęły żadnych działań.

W efekcie może dojść do sytuacji, w której mieszkańcy jednej gminy utracą możliwość zabudowy wcześniej niż sąsiedzi z innej, bardziej opieszałej jednostki administracyjnej. Taka nierównowaga może budzić poczucie niesprawiedliwości i prowadzić do konfliktów lokalnych.

Czas działa przeciw właścicielom

Choć wprowadzenie planów ogólnych teoretycznie ma uporządkować przestrzeń i zakończyć chaos urbanistyczny, to droga do tego celu wiąże się z realnym ryzykiem dla tysięcy obywateli. Tym bardziej, że nie przewidziano jasnego systemu informowania mieszkańców o tym, jak nowe przepisy mogą ich dotyczyć.

Właściciele działek, którzy chcą zachować prawo do budowy, powinni jak najszybciej sprawdzić status swojej nieruchomości w lokalnym urzędzie i rozważyć złożenie wniosku o warunki zabudowy. Brak działania w odpowiednim czasie może oznaczać utratę szansy na realizację swoich planów – a także poważne straty finansowe.